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请求法院减少违约金 按照何种标准进行

2017-09-20    作者:张美玲律师
导读:案情简介:2013年7月25日,原告某物业公司与被告张某签订《商业房屋租赁合同》,合同约定原告将商业房屋租赁给被告,用于“某装饰公司”的经营场所;租赁期限从2013年8月1日起至2016年4月30日止;具体租金标准...

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案情简介:

2013年7月25日,原告某物业公司与被告张某签订《商业房屋租赁合同》,合同约定原告将商业房屋租赁给被告,用于“某装饰公司”的经营场所;租赁期限从2013年8月1日起至2016年4月30日止;具体租金标准为:2013年8月1日至2014年7月31日的租金总额为91080元,2014年8月1日至2015年7月31日的租金总额为99360元,2015年8月1日至2016年4月30日的租金总额为107640元;租金每三个月支付一次,除首期租金于2013年8月1日前一次性支付给原告外,以后每一期的租金须在当期开始前的十五个工作日支付;双方就物业管理、水电等费用的缴纳也进行了约定;合同第十五条第四款约定了若被告逾期支付租金,每逾期一日,按月租金总额的千分之三向被告加收违约金;若被告逾期累计达到10天(含10天)未交租金及违约金,原告可单方解除本合同,收回租赁房屋。合同签订后原告依约履行了义务,被告自2015年2月1日起至2016年4月30日共计拖欠租金130410元,因多次催收未果,原告诉至法院。

法院判决:

法院经审理认为,原告某物业公司与被告张某签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示,内容不违反法律法规强制性规定,该合同合法有效。原告某物业公司已履行了义务,被告未按照合同约定支付租金,截止2016年4月30日共计拖欠租金130410元,应当支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定,法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利,允许当事人可以约定一定数额的违约金,或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,体现了缔约自由的宗旨。同时,依据公平与诚实信用原则,对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性,其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案原、被告签订的租赁合同中约定的违约金计算标准为“每逾期一日,则应按月租金总额的千分之三支付违约金”,该违约金计算标准过高,本院对原、被告在合同中约定的违约金予以调整,酌情认定被告应当支付原告的违约金,以拖欠的租金为基数,按照年利率24%计算。根据双方签订的租赁合同第十一条的约定,由原告代收代缴电费、水费、物业管理费,截至2016年4月30日被告张某尚欠原告某物业公司商业物管费5520元、商业水费920元;商业电费截至2015年9月5日尚欠2469元,共计8909元。

张美玲律师观点

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”

本案中,某物业公司与张某签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,故为合法有效,当事人应自觉履行合同约定的义务。现张某未按照合同约定按时缴纳租金,属于违约行为,应承担支付租金及违约金的违约责任。张某认为违约金过高,向法院请求予以减少,按照相关司法解释的规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

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